Co jest potrzebne do sprzedaży mieszkania? Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym albo z lokatorem? Jak rozliczyć taką transakcję? Jakie podatki trzeba odprowadzić? To tylko kilka pytań, które pojawiają się w głowach osób, które mają lokal na zbyciu. Ty również jesteś w takiej sytuacji? Nasi eksperci przygotowali odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania – rozwiewamy wątpliwości!
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Większość mieszkań w Polsce jest kupowanych na kredyt hipoteczny. Nie ma się czemu dziwić. Stawki na rynku nie są małe, a warunki uzyskania tego finansowania – niewygórowane. Co jednak, jeśli kredyt nie został jeszcze spłacony, a Ty chcesz się pozbyć nieruchomości? W większości przypadków sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest jak najbardziej możliwa. Trzeba jednak dopełnić dodatkowych formalności z bankiem, który udzielił finansowania.
Najistotniejsze kwestie to:
- przekazanie do banku informacji o chęci sprzedaży lokalu, na który został zaciągnięty kredyt hipoteczny,
- uzyskanie dokładnej informacji o tym, jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia (to ważne również w kontekście ustalania ceny mieszkania, musisz wiedzieć, ile uzyskasz ze sprzedaży „na czysto”),
- sprawdzenie, czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego (która nastąpi w wyniku transakcji sprzedaży) nie wiąże się z dodatkowymi opłatami. Często banki zastrzegają sobie np. prawo do pobrania prowizji,
- uzyskanie promesy od banku – to dokument, w którym kredytodawca zobowiązuje się do zgody na wykreślenie wpisu na hipotece z księgi wieczystej po uregulowaniu należnej mu kwoty.
Warto przy tym podkreślić, że promesa jest ważna przez 30 dni od jej wydania – warto ją więc uzyskać już po znalezieniu zdecydowanego kupca.
Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem?
Sprzedaż mieszkania z lokatorem jest zgodna z przepisami. Nie ma ku temu żadnych przeciwwskazań. Trzeba jednak pamiętać, że nowy właściciel takiego lokalu przejmuje na siebie pełnię praw oraz obowiązków związanych z relacjami z lokatorem – także tych, które wynikają z podpisanej uprzednio umowy. Mogą z tego wynikać określone konsekwencje, na przykład:
- jeśli najemca miał umowę terminową wynajmu, którą nowy właściciel chce zerwać, musi się on liczyć np. z koniecznością uregulowania kary umownej,
- w sytuacji, gdy poprzedni właściciel pobrał od najemcy „z góry” czynsz za cały okres najmu, kwota za „nieprzemieszkany” okres będzie musiała zostać zwrócona.
Trzeba też pamiętać, że sprzedaż mieszkania z lokatorem może się okazać większym wyzwaniem – nie każdy najemca zechce się dobrowolnie wyprowadzić. Wówczas konieczne będzie rozpoczęcie postępowania o eksmisję, które jest uciążliwe (zwłaszcza w dobie pandemii COVID-19) i długotrwałe.
Należy też mieć świadomość, że są sytuacje, w których postępowanie o eksmisję będzie nieskuteczne – np. wówczas, gdy lokatorowi przysługuje tzw. prawo dożywocia, gwarantujące możliwość korzystania z lokalu aż do śmierci. Takie obciążenie może być problematyczne dla nowego właściciela, więc musi zostać wyraźnie ujęte w ofercie oraz umowie.
Jak sprzedać współwłasność mieszkania?
Sprzedaż współwłasności mieszkania jest zgodna z prawem – prawo do części lokalu jest częścią aktywów, które są własnością danej osoby. Jednak jeśli chcesz je sprzedać komuś innemu, może to być wyzwanie, i to z dwóch powodów.
Po pierwsze, to kwestia znalezienia kupca, który będzie chętny do wejścia w posiadanie praw do części nieruchomości, a nie całości. Może to być problem w sytuacji, gdy pozostali współwłaściciele nie wyrażają zgody na sprzedaż. W poszukiwaniu inwestora, który będzie skłonny do dokonania takiej transakcji, może Ci pomóc dobry pośrednik. Jest on też mediatorem, który być może doprowadzi do uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli na sprzedaż.
Po drugie, warto dokładnie przyjrzeć się temu, o jakim prawie własności mowa. Jeśli przedmiotem transakcji jest mieszkanie spółdzielcze, często jest to prawo spółdzielczo-własnościowe. W takim przypadku trzeba pamiętać o ograniczonej swobodzie zbycia współwłasności. Wynika to z faktu, że osoby, które posiadają pozostałe części mieszkania, mają prawo pierwokupu. Muszą być więc powiadomione przez notariusza o intencji sprzedaży i mają do 30 dni na podjęcie decyzji o wykupie części przeznaczonej do zbycia.
Jak sprzedać zadłużone mieszkanie?
Nawet jeśli Twoje mieszkanie jest zadłużone, nadal możesz je sprzedać – bez względu na to, o jak dużym zadłużeniu mowa i z jakiego tytułu. Mogą to być zarówno długi z tytułu nieopłaconego czynszu, jak i np. nieuregulowanych rat bankowych. Warto przy tym pamiętać, że proces ten wymaga dopełnienia wielu formalności – uzależnionych m.in. od specyfiki długów i rodzaju własności lokalu.
Na przykład w sytuacji, gdy chodzi o zadłużenie w spółdzielni mieszkaniowej, najczęściej konieczne jest uregulowanie zaległości przed dokonaniem transakcji. Czasami można też uzgodnić, że długi ureguluje nabywca – musi to jednak zostać potwierdzone w akcie notarialnym. Wówczas spółdzielnia musi wyraźnie określić wysokość zadłużenia do spłaty, aby suma ta nie pozostawiała żadnych wątpliwości. Kiedy mieszkanie obciąża dług w banku, trzeba z tą instytucją ustalić indywidualnie warunki jego uregulowania.
Jakie podatki przy sprzedaży mieszkania?
Należy przede wszystkim pamiętać o podatku od sprzedaży nieruchomości, który wynosi 19% od dochodu z transakcji. Należy go uiścić, jeśli upłynęło mniej niż 5 lat podatkowych od momentu uzyskania praw do sprzedawanego domu, mieszkania czy działki. Trzeba jednak podkreślić, że można uniknąć jego płacenia – pod warunkiem, że cały dochód z transakcji zostanie przeznaczony na nowy cel mieszkaniowy. Wówczas przysługuje prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
Uwaga! W przypadku mieszkań, które zostały nabyte na drodze spadku, okres 5 lat jest liczony od momentu zakupienia mieszkania przez spadkodawcę!
To oczywiście nie koniec pytań związanych ze sprzedażą mieszkań, a jedynie czubek góry lodowej wiedzy, którą trzeba mieć, aby bezpiecznie realizować transakcje na rynku nieruchomości. Potrzebujesz pomocy? Śmiało odezwij się do nas, a przeprowadzimy Cię przez proces sprzedaży lokalu sprawnie i bez ryzyka!
